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Que faire à la fin d’un investissement locatif ?

Habiter le bien immobilier ou le transmettre à ses enfants

Habiter votre bien à la fin de la période de location définie par le dispositif Pinel peut être intéressant dans certains cas : un logement neuf présente des avantages matériels (parking, ascenseur), ou géographiques (proximité de commerces, de transports en commun, d’écoles, d’infrastructures de santé) et peut ainsi justifier de devenir votre résidence principale.

Vous pouvez également transmettre le bien à vos enfants par donation.

C’est un excellent moyen de minimiser les coûts de transmission, car les donations bénéficient d’un abattement fiscal si elles n’excèdent pas un certain montant (159 325 euros par bénéficiaire, pour les donations entre parents et enfants).

Vous pouvez enfin ne transmettre que la seule nue-propriété du bien immobilier à vos enfants et en conserver l’usufruit : les droits de mutation seront inférieurs à une donation en pleine propriété et vous pourrez conserver la possibilité d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers.

Louer pour percevoir des revenus complémentaires

Louer votre bien immobilier permet de percevoir des revenus complémentaires. Signer un nouveau bail de 9 ans peut être l’occasion de revoir à la hausse le loyer avec vos locataires actuels ou futurs si les loyers dans le quartier où se situe votre bien ont fortement augmenté.

Vous devez prendre en compte l’état général de votre bien et réaliser des travaux si cela s’avère nécessaire. Les loyers perçus doivent couvrir à terme le coût des travaux engagés. Si ces deniers s’avèrent trop onéreux et/ou que vous avez besoin de liquidités, il est alors plus raisonnable de vendre, après avoir néanmoins effectué de simples travaux de rafraîchissement.

Lorsque votre bien immobilier est situé dans des résidences de services, continuer à le louer sera en revanche bien plus facile : vous déléguez sa gestion à un organisme, qui se chargera de superviser d’éventuels travaux et trouvera à votre place de nouveaux locataires. Cependant, des charges trop importantes impactant la rentabilité du logement loué doivent vous inciter à vous en séparer.

Revendre son bien immobilier

En cas de forte augmentation de la valeur immobilière de votre bien depuis son acquisition, il est tentant de le revendre afin de réaliser une plus-value. Notez cependant que seule la résidence principale bénéficie de l’exonération sur la plus-value immobilière. Pour les autres biens, l’exonération n’est totale qu’après 30 ans.
Le prix de vente doit également comprendre certaines dépenses engagées, comme les frais d’acquisition ou certaines dépenses de travaux.

Tout est donc question d’opportunités et de calcul. Si la valeur du bien a fortement augmenté et que l’imposition sur la plus-value se révèle relativement indolore, vendre votre bien immobilier peut-être alors judicieux.
Dans ce cas, vous avez néanmoins l’obligation légale de le proposer en priorité à votre locataire, qui sera libre ou non d’accepter de l’acheter au prix proposé.

Continuer à bénéficier d’avantages fiscaux

Si votre investissement était assorti d’un avantage fiscal (par exemple dans le cadre de la loi Pinel), la fin de la période locative ne met pas forcément un terme à l’optimisation fiscale.

Ainsi, vous pouvez baisser votre imposition en utilisant la technique du déficit foncier : la somme du coût des charges, des intérêts d’emprunt en cours et de certains travaux seront déduis de vos revenus.

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